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郁亮:落實房地產長效機制正迎來最佳窗口期

來源:中國證券報 2019-10-25 12:17中投投資咨詢網 A-A+

  自2018年12月中央經濟工作會議提出“構建房地產市場健康發展長效機制”以來,作為行業領軍企業的萬科對于長效機制的落地有何思考?在10月24日舉行的媒體交流會上,萬科董事會主席郁亮回應上證報記者提問時稱,落實長效機制正當其時,已迎來最佳窗口期。過高房價不利于城市競爭力,房地產行業長效機制要落到實處,關鍵是完成兩個目標:“住有所居”和“居者有其屋”。要完成上述目標,郁亮建議分層分級規劃住房供應,做到“低端有保障、中端有支持、高端有市場”,同時提高土地開發率,有效解決土地用途錯配問題。

  這是郁亮第一次對“房地產長效機制落到實處”提出自己的系統性思考。

  過高房價不利于城市競爭力

  郁亮表示,今年7月30日中共中央政治局召開會議提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,這意味著房地產行業獲得健康穩定、可預測的政策環境,為行業發展進一步指明了方向;同時,近年來主要城市大力推進轉型升級,需要人才導入以支撐城市發展需要,而過高的房價則不利于城市吸引人才;“實際上我們可以欣喜地看到,一些城市已經在積極探索落地房地產長效機制,比如深圳正在推進的分層級住房供應模式。”因此,郁亮認為,行業已經迎來了落實長效機制的最佳窗口期,這是行業之福。

  郁亮認為,對老百姓而言,房地產行業長效機制要落到實處,核心目標主要有兩點:一是“住有所居”,即城市的絕大多數家庭,最終都應該獲得有尊嚴的基本居住條件;二是“居者有其屋”,意味著城市的大部分家庭最終能擁有自己的基本住房。其中,“住有所居”要落到實處,關鍵是建立對低收入家庭、中低收入家庭的住房保障體系,發展租賃住房;而“居者有其屋”的實現,關鍵是增加可支付住房的供應,支持中等收入家庭的基本購房需求,持續推進危舊住房改造。

  目標實現存在兩大瓶頸

  在本次交流會上,郁亮還以東京、新加坡的數據與北京進行對比,東京以北京80%的面積承載了1.7倍于北京的人口,而東京的普通家庭均有能力在1小時通勤范圍內購買比較寬敞的房屋;同樣,新加坡人口是北京的1/4,面積只有北京的4%,但能做到戶均居住面積超過100平方米。

  郁亮認為,從東京、新加坡的數據結果來看,“住有所居、居者有其屋”的目標在北上廣深一線大城市是有機會做到的,但當前也存在兩大主要瓶頸因素。

  瓶頸之一是當前建設用地的供給效率較低,東京和新加坡的土地開發率均超過60%,而我國大部分城市不到25%,土地開發率最高的深圳也不到50%,北京則不到10%。

  瓶頸之二是土地用途比例錯配,這主要體現在三個方面:居住用地占比過低、工業用地占比過高、寫字樓空置率較高。他進一步列舉數據分析稱,從居住用地占建設用地的比例來看,東京和新加坡分別約為70%和40%,而我國大部分核心城市的比例不足30%,可見我國的居住用地占比明顯過低;以工業用地占建設用地的比例來看,我國大城市工業用地與居住用地面積兩者規模相當,而國際發達城市工業用地面積遠低于居住用地面積;與此同時,國內主要城市的人均商辦面積,全部高于紐約、倫敦,是新加坡的3至6倍。

  低端有保障、中端有支持、高端有市場

  那么,如何克服上述瓶頸以實現房地產行業長效機制的落地?郁亮從企業的觀察角度,分別從提高土地開發率、解決土地用途錯配、供給端和需求端四個方面提出了明確的建議。

  “首先,特大城市需要提高土地開發率,參考國際經驗,建議不低于60%;其次,也需要更有效解決土地用途錯配問題,居住比例不宜低于50%。”郁亮稱。

  同時在供給端,郁亮建議分層分級規劃住房供應,做到“低端有保障、中端有支持、高端有市場”。對于這三類住房的供應比例,他的建議是“2:4:4”,其中,保障性租賃住房約20%,對于需要保障的人群加大扶持力度,對無房的租房家庭可提供貨幣化補貼;人才住房和安居住房合計占比約40%,這部分房屋為可交易不動產,但只對符合資格的家庭開放一、二手房交易;市場化商品房的供應比例約40%,在基本居住、基本購房需求得到滿足的前提下,逐漸退出市場化商品房的管制政策。

  在需求端,郁亮則建議對基本購房、首次購房予以差異化的政策支持,增強本地居民基本購房的競爭力。

關鍵詞:房地產 長效機制
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