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東莞改變拿地價高者得傳統 土地市場整頓風暴再起

來源:華夏時報 2019-06-15 13:39中投投資咨詢網 A-A+

  在最近幾個月,土地市場逐漸回暖。但部分區域出現了過熱趨勢,為抑制土地非理性情緒拿地,東莞改變了拿地規則,取消了此前一直以來的“價高者得”的傳統,而是改為最接近平均價房企才能拿地。

  另外,目前官方對土地方面的管控也趨于嚴格,表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資等的行為被嚴厲制止。常熟、張家港、合肥、蘇州等地調整了土地政策,抑制房價過熱現象。

  東莞土拍規則生變

  在拿地規則方面,東莞改變了此前“價高者得”的傳統。6月6日,東莞發布了《東莞市國土資源網上交易達到上限后的終次報價規則》,文件規定,終次報價是指東莞市國土資源網上交易系統交易達到上限后,交易系統暫停接受新的報價,轉為通過網上最終一次性報價方式,以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則確定競得入選人的競價方式,其所報價格確定為該宗地最終報價。對競自持、競配建等設定上限的國土資源網上掛牌交易,需要通過終次報價確定競得入選人的,適用本規則。

  實際上,東莞制定此項政策,和一直以來東莞面臨的土地市場現狀有很大關系。今年以來,東莞土地市場一直處于火熱勢態,自4月到6月初,已經出讓了11宗地,且“面粉接近面包價格”,即土地價格直逼附近區域房價。

  此前,東莞公開土地出讓只采用線上報價方式,一般會設立土地最高限價,達到限價后轉入競配建人才房面積、自持面積、自持年限等限制條件,自由報價時間一般介于2-15天之間。但出現的一個問題是,部分開發商在報價系統開啟之后,會以最快速度將土地價格和限制條件報到最高,就提前鎖定了此宗土地。

  火熱的土地市場更加引發了開發商的哄搶。有開發商笑稱,在東莞買地首要拼的就是網速。5月15日,深圳豪宅開發商鵬瑞地產,以23.6億元總價和9.36萬平米商業面積100%自持的條件,拍下了東莞南城一宗商住地塊,這一過程僅耗費8分30秒;融創則以 10.23億拿下了沙田地塊,扣除配建與自持樓面價12631元/㎡,而拿地過程僅僅用了24秒。

  對于此次東莞土拍政策的轉變,上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《華夏時報》記者采訪時表示,東莞的這個做法蠻有技巧性的,不再是價高者得,而是誰最接近平均價,才能拿到土地,開發商不再能“提前鎖定”地塊,而需要靠一定程度的運氣。對于抑制土地的實際成交價格是有一定作用的。

  易居企業集團總裁丁祖昱則表示,這一規則一經出臺,勢必對房企的競拍出價策略產生較大影響,為提升中標率,房企出價力求“中庸”,勢必拉低土地成交均價,對于穩地價起到良好的促進作用。但是該新規也存在一定的漏洞,譬如對于參與競拍的房企資格管理相對寬松,圍標的可能性較高,建議后續加強競標單位資格審查。

  土地市場整頓趨嚴

  實際上,近期的土地市場熱度在提高。諸葛找房數據研究中心提供的數據顯示,今年5月,全國主要地級市土地成交2078宗,其中住宅地成交升溫較快,5月全國住宅用地成交面積為8408萬平米,同比增加19.22%,土地出讓金為4889.33億元,環比上月增加16.69%,同比增加超五成。

  土地市場過熱的城市及時出臺了降溫政策。除了上述東莞的土拍新政外,還有常熟、張家港、合肥、蘇州等地調整了土地政策。

  在東莞發文“最接近平均價者得”之前,5月中旬,常熟、張家港兩城分別在其土地出讓公告補充文件中提出“以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人,以其所報價格確定地塊成交價格”,與東莞政策有異曲同工之處。

  合肥市發布了《關于進一步明確競買資格審查的公告》,限制關聯公司競買同一宗地塊。文件提道,為維護土地市場的公開公平公正,盡可能避免關聯公司報名參加同一宗地的競買,最大限度地防止圍標現象發生。競買人在辦理含有商品居住用途地塊的競買報名登記手續時,須提交其控制的子公司、控制其的母公司或其母公司控制的其他子公司、或其母公司控制的其他子公司控制的子公司等關聯公司不參加同一宗地競買的書面承諾。

  蘇州則從價格方面為土地市場降溫。5月17日,蘇州市發布《關于吳地網(2019)7號公告地塊掛牌出讓的補充公告》,降低了拍賣地塊的市場指導總價、網上競價中止價格及一次性報價,網上競價中止價降幅為16.05%,一次報價最高限降幅為18.77%。

  另外,近期銀保監會的表態也涉及土地市場。5月17日,銀保監會發布了《關于開展“鞏固治亂象成果·促進合規建設”工作的通知》,對銀行機構關于宏觀政策執行的亂象整治中,將整治表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資;對非銀行領域亂象整治中,對信托領域的宏觀調控政策執行上,將整治直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資,直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。

  盧文曦表示,中央以及地方對于地價的調控,均是在實踐“房住不炒”的宗旨,和調控的基本思路一致,對于過熱的地價,肯定會有相應降溫的舉措,除了干預地價之外,更重要的是對房地產市場預期的管控。

  合碩機構首席分析師郭毅告訴《華夏時報》記者,今年全國很多二三線城市都出現了地王抬頭的現象,土地畢竟是整個商品房市場的第一生產資料,地價的抬升一方面會倒逼房價的上漲,另一方面也會形成未來房價上漲的預期。類似于東莞、合肥、蘇州管控地價的做法,會在短期內對地價平抑產生最直接的效果。但更多的還是要在整個房地產市場的供需結構,以及在房地產市場的預期上下功夫,才能起到更有效或者更長效的作用。

  丁祖昱則表示,各類土拍新規調整在一定程度上可以減少地價的盲目追高,短期內緩解地市高熱現象,但單一的規則調整還是遠遠不夠,對市場長遠走向的影響有限。被擋在門外的企業仍然希望入場,地價上漲訴求也不會因為土拍規則的調整而消弭,而“競配建”等模式更是會進一步加劇商品住宅市場的供求矛盾。若要保障土地市場的長久平穩健康發展,關鍵還是要做到多管齊下,不僅要進一步調整和完善土地規則,也要在土地供應和金融管控方面多下功夫,既要保障土地供應的合理充裕,以此平衡市場的供求關系,平抑地價上漲預期;也要防范風險資金的無序涌入,避免土拍市場出現非理性的拿地熱潮。

關鍵詞:東莞 土地市場
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