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廣州“地王”入市難 成交量腰斬難解套

來源:中國經營報 2019-06-17 10:16中投投資咨詢網 A-A+

  2016年各大房企在廣州土地市場一度掀起激烈的爭奪戰,導致地王頻出樓面價屢破新高,近3年時間過去,當初的地王項目多已開工建設,卻遲遲未能入市。

  其中,由保利發展控股集團股份有限公司(600048.SH,下稱“保利地產”)拿下的廣鋼新城的AF040219地塊項目,成交樓面價41582元/平方米,成為荔灣區區域地王。

  近日,《中國經營報》記者實地走訪廣鋼新城發現,保利和光晨樾與保利東郡僅相隔一條路,保利東郡的主體工程已經建成,但工程防護網和腳手架仍未拆除。記者問及施工人員保利地產其他項目位置時,對方表示:“廣鋼目前正在施工的項目有好幾個,地方很大 ,一個小時都走不完,有保利的也有其他的開發商,有的項目剛動工沒多久。”

  在經歷拿地狂歡后,昔日的地王卻遭遇入市困境。

  地王項目的入市困境

  據記者調查發現,廣州已有多個曾為天價地王的項目“面粉”貴過“面包”,拿地時的樓面價接近周邊住宅售價,可能面臨高價拿地、難以盈利的處境。

  地王頻出也受政府關注。2017年3月30日,廣州發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》,收緊限購政策,此后廣州樓市便進入了長久的調整期,土地市場迅速降溫,廣紙石崗路項目保持全市地王紀錄至今。

  地產經濟學家鄧浩志曾分析,該項目盈虧平衡點近8萬元/平方米,而周邊一手樓售價在5萬元/平方米左右,除非兩年內全市房價仍保持每年30%左右的上漲速度,否則該項目可能遭受虧損。

  時至今日,廣州房價并未出現大幅上漲的行情。與廣紙石崗路項目僅一街之隔的金融街融御花園樓盤,目前均價僅在60000元/平方米左右。據記者查詢廣州住建委陽光家緣網站發現,融御花園自2017年5月拿到預售證以來,共有自編1~5號樓在售,住宅總套數877套,已售套數173套,項目去化率僅約為19.7%。

  限購政策加上價格調控,市場環境的不樂觀,也讓企業在項目開發上采取“拖字訣”。廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉表示,地王之后的樓市調控,使得地王難產,地王去化難成為普遍現象。遇到樓市調控,地王首選遇到的問題就是天時,對于開發商而言,要拿地王就一定要做好持久戰的準備。

  與石崗路項目于2017年3月29日同日成交的碧桂園崗豐村地塊可做借鑒,作為增城區區域地王,該項目成交樓面價23963元/平方米,不同的是,增城區是不限購區域,近年來房價漲幅可觀,該地塊2018年初開始施工,入市也較為積極,去年7月開盤售價為35000元/平方米,項目去化率高達65.6%。

  早在2016年11月,中冶置業就以30.7億元斬獲江燕路的AH050406、AH050408兩個地塊,是石崗路項目出現前的海珠區地王,然而項目開發進程卻并不順利。根據廣州市海珠區城市管理局的一份文件顯示,該項目的開工時間為2017年12月9日,時隔一年零一個月才開工。時至今日,中冶逸璟公館仍未開盤銷售。

  根據廣州市2018年4月1日實施的《關于加強土地管理的實施意見》,各類住宅用地須在劃撥決定書確定或出讓合同約定的土地交付之日起1年內開工建設,規劃的配套公共服務設施應同步開工建設。各類住宅用地須自開工之日起3年內竣工。

  隨著樓市調控的繼續深化,廣州樓市成交量處于低迷期,盡管有三四月份的樓市“小陽春”刺激,但最終也難以挽回頹勢。據廣州市房地產中介協會數據,5月廣州一手房和二手房成交面積環比雙雙回落。其中,二手房成交面積環比下跌9.32%,一手房下跌7.6%,這也給地王入市的前景蒙上了一層陰影。

  成交量腰斬難解套

  據廣州中原研究發展部資料顯示,2019年1~5月廣州二手房成交總量18740宗,比上年同期(34182宗)少了45%,成交量接近“腰斬”。

  根據克而瑞研究中心統計,今年5月廣州商品樓盤共有38次開盤/加推,比4月份增加了12次,可以看到開發商還是保持了較高的推盤熱情。但從開盤去化率來看,5月平均去化率為42%,環比下降了12個百分點。38次開盤/加推之中,有22次去化不足40%,低于預期。

  肖文曉向記者分析,雖然在大灣區規劃綱要發布之后,廣州樓市以及地市溫度都有升高,但是廣州的調控政策并沒有根本變化,年前積累的需求基本已經在三四月份釋放完畢,進入5月份之后市場就緩下來了。另外,近兩個月廣州不少樓盤紛紛乘勢收緊優惠、調高售價,也影響了購房者持續入市的積極性。

  根據易居房地產研究院針對全國百城住宅庫存的監測數據,截至2019年3月底,受監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45010萬平方米,同比增長3.0%。觀察歷史數據,2018年9月份以來,百城住宅庫存量一改此前下降態勢,逐漸上升。

  2018年十一國慶節時,廣鋼新城的保利和光晨樾樓盤由于降價引發一場退房風波。當時有業主在9月購買了房子,均價約5.2萬元/平方米,一套總價600多萬元。而僅僅過了1個月,一張出現在業主微信群的成交單據引爆退房事件,單據顯示,成交單價僅約4.2萬元/平方米,降價幅度超過20%。

  保利地產在廣鋼新城有多個項目,其中保利和光晨樾已在售賣,目前公開售價約為50000元/平方米;保利東郡仍在建設中,該項目半年前已獲得預售證仍遲遲未開盤。據2018年財報顯示,除上述兩個項目以外,保利廣鋼224項目已于2018年6月動工,206項目、219項目于2019年6月正式開工,三個未命名項目都將于2020年10月完工。

  值得注意的是,今年4月16日保利地產發布公告稱,根據存貨跌價準備測試, 因可變現凈值低于存貨成本,需計提相應存貨跌價準備,合計共計提存貨跌價準備23.41億元,其中保利廣鋼219項目、224項目分別計提存貨跌價準備3.83億元、7.13億元。

  財經評論員盤和林向記者分析,“廣鋼新城片區從區位來說,還難言是廣州核心城區,目前每平方米價格破5萬元了。在限購等調控政策下,估計短時間還難以突破到6萬元以上。這也許是保利地產對這兩個項目分別計提存貨跌價準備的原因。”

  兩難境地待破局

  對于拿到地王項目的房企而言,正陷入了一種兩難境地。一方面房企融資渠道收緊,資金承壓,需要盡快推出項目回籠資金;另一方面廣州樓市政策調控仍然趨緊,樓市處于平穩狀態,高價地面臨入市難、去化難的問題。

  進入5月份,房企融資收緊態勢體現在數據上,同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元,創2019年以來歷史新低位。這一數據也相較于4月,融資總額下降52.07%。

  肖文曉認為,“地王”作為市場高熱期的代表性產物,一旦遇到市場降溫,首當其沖地受到影響并不讓人意外。規模房企的盤子夠大,地王帶來的資金難題可以通過其他項目的銷售來化解。而中小房企如果拿了一兩個難產的地王項目,則很有可能在資金鏈上出現傷筋動骨之虞。

  事實上,對于高價拿地的地王而言,不少房企選擇了建設高端產品尋求破局。記者調查發現,白云區均價達9萬元/平方米的地標樓盤,以及位于海珠區的中冶逸璟公館項目等,均選擇建設高端產品入市銷售。

  以中冶逸璟公館項目為例,有業內專家分析認為,該項目別墅群在未來推出市場后,銷售單價會高達10萬元/平方米至15萬元/平方米,而該項目是海珠區唯一的高端別墅群,市場矚目程度也相對較高。

  記者就地王項目是否可能虧損,如何做好規模擴張和資金成本把控的平衡等問題致函采訪保利地產,截至發稿時未獲回復。

關鍵詞:廣州地王 成交量
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